第二届中国(深圳)城市更新展举行 展示城市更新成就

     2017第二届中国（深圳）城市更新展于8月22—24日在深圳会展中心隆重举办。本届展会以“城市更新·聚创未来”为主题，全景式展现深圳城市更新从发展至今，所取得的重要成效，以及深圳城市更新“十三五规划”期间为深圳城市所带来的巨大变革。
 

　　90年代初，深圳在肩负改革重任前行中，进入城市建设高速发展阶段。产业发展需要、城市人口迁徙、市民文化教育等等多重客观因素，使原有用地功能和建设环境逐渐不再符合匹配城市发展需求，深圳城市一度面临实体空间功能性和结构性调整的压力愈发增大。为突破困局，深圳借2004年国土资源部推动广东“三旧”改造的东风，开始城中村改造；至2009年，提出“城市更新”概念，以特区精神为引领，积极探索、大胆创新，坚持走出一条减量发展、二次开发的新路。深圳在全国率先出台《深圳市城市更新办法》，成为国内首部关于“城市更新”的政府规章，至今已陆续了出台20余项政策性文件，内容涵盖城市更新业务全流程，始终坚持“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，摸索建立起了科学完整的制度体系和规范高效的运行模式，突破城市土地空间资源紧约束，打造出多方共赢的城市更新“深圳模式”。
 

　　十三年来，深圳城市更新打造的“深圳样本”呈现出五方面的特点。一是坚持市场化运作，这也是深圳城市更新机制创新的重点。“市场运作”即真正发挥市场在资源配置方面的决定性作用。一方面鼓励原权利人自行实施、市场主体单独实施或者二者联合实施的方式，从制度上为市场力量进入城市更新提供路径。另一方面，通过制定优惠政策吸引社会资金参与城市更新。同时，在市场化运作过程中，尊重和保障原业主、原村民等原权利人的合法权益及改造意愿也是深圳城市更新的亮点之一。二是创设更新单元制度。深圳突破以单宗地为改造对象的惯常做法，以“城市更新单元”为基本管理单位，更新单元规划不再是政府主导的“包办式”规划，编制过程充分尊重原权利人权益，带有协商式的特点， 除传统的用地功能、开发强度等规划指标外，城市更新单元规划还设专篇规定项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等，可操作性强，规划落实时间稳定可控，在优先保障公共利益的前提下，实现“利益共享”。

      三是形成利益共享格局，改变传统的由政府主导新增土地收益分配的局面。深圳在城市更新发展过程中实现政府、市场主体、产权主体及原农村集体经济组织多方共赢。政府立足于公共配套的落地,保障产业和配建保障性住房；市场主体开发运作，享受不同项目差别化的地价政策，降低了实施成本，分享了土地增值收益；权利主体获得新的物业安置或货币补偿，共享增值收益；原农村集体经济组织通过更新改造实现转型发展。四是创新土地管理政策。通过协议出让制度充分调动了市场积极性。深圳城市更新创新政策，明确经营性用地可以协议出让，城市更新协议出让的土地年期重新起算，改造后均为商品性质，从制度上为市场力量参与城市更新提供路径；同时，探索历史遗留问题处置新方式。出台历史用地处置规定，采用“房地分离”的原则，按照利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入土地储备。回眸城市更新一路发展历程，实践表明，深圳城市更新以新的思路和模式，不仅创造了发展奇迹，更有力推动了特区经济社会的发展和城市质量的提升，切实保障社会民生福祉，更新成效显著。
 

　　近年来，城市更新带动固定资产投资额逐年递增，2016年实现固定投资额682亿元。（2011-2015年城市更新完成投资额分别是142亿、250.5亿，365.7亿、400亿、550亿。）  据悉，2016 年，深圳市供应建设用地面积约965公顷，其中新增建设用地约338公顷，存量建设用地约627公顷（含城市更新供应用地239公顷），占总量的65%。2011年截至2016年，我市城市更新实施项目已累计供应用地面积约 12.34平方公里，城市更新连续五年供应用地面积超过2平方公里。

 

　　在产业升级方面，截至2016年底，深圳全市累计有84个拆除重建类产业升级项目获得规划审批，更新改造后将提供1605万平方米的产业用房及产业配套设施。其中2016年，17个拆除重建类产业升级项目获规划审批，将提供320万平方米的产业用房及产业配套设施，占累计面积20%。综合整治类城市更新有序开展，另有20项旧工业区综合整治项目在积极推进；通过城市更新实现工业文化遗存保护，保留和重构城市记忆等。据悉，“十二五”期间，深圳市通过城市更新供应商品房面积共计约1221万平方米，与全市房地产市场供应总量相比，比例逐年上升。
      2016年，城市更新供应商品房（不含回迁）面积297.47万平方米，占全市房地产市场供应总量43%，城市更新逐渐成为了商品房和保障性住房供应的重要来源。同时，深圳城市更新在公共配套落实方面成效明明显。截至2016年底，通过审批的拆除重建类城市更新单元规划落实了保障性住房362万平方米，公共配套设施218.2万平方米，包含幼儿园210所、公交首末站130个、社康中心189家、各类中小学102所、医院3家。其中，2016年审批规划落实保障性住房75.14万平方米，公共配套设施43.6万平方米，包含幼儿园27所、公交首末站39个、社康中心41家、各类中小学20所。目前，全市各区均已出现了一批新社区、新园区、新配套，有效提升了城市发展质量和民生幸福品质。在深圳市委市政府大力推行更新改革及重点规划部署下，深圳城市更新积极以“十三五规划”为纲领，在新的改革要求下，统领全局，放权强区，结合区域规划特质和产业发展要求，通过“复合式”更新、“有机”更新、产业化一体化发展、城市重塑等布局规划和建设开展，深圳将继续高质量推进深度城市化进程，为深圳市民带来更加值得期许的城市未来。